大数据告诉你:北上广深的房子,都被哪里人买了?

  文/新浪财经意见领袖专栏作家 孙不熟

  如何判断一个城市的影响力?根本上要看它对外地人,特别是对外省人的吸引力。

  如何量化这个“吸引力”呢?有个简单粗暴的方式,就是看一个城市购房客群的来源,是本地人多,还是外地人多?

  因为,没有什么比买房更能表达人们对一个城市的看好。

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  深圳、东莞、北京超6成房子被外省人买走

  近日,贝壳研究院基于贝壳平台真实购房成交数据进行研究,给出了这样一个大数据。

  以下是22个重点城市购房客群中省内客户占比:

大数据告诉你:北上广深的房子,都被哪里人买了?

  数据显示,省内客群占比最低的是深圳,仅为22.5%。也就是说,深圳有近80%的房子是被外省人买走的。或者说深圳每100个购房者,有78个人的籍贯在广东省外。

  仅次于深圳的是东莞,大约72%的房子是被外省人买走的,或者说东莞每100个购房者,有72个人的籍贯在广东省外。

  北京购房客群中,非北京客户占比为64%。

  上海购房客群中,非上海客户占比54%。 

  珠海购房客群中,非广东客户占比约55.5%。

  杭州购房客群中,非浙江客户占比约53%。

  天津购房客群中,非天津客户占比约52%。

  广州购房客群中,广东省外客户占比约44%。

  佛山购房客群中,广东省外客户占比约42%。

  苏州购房客群中,江苏省外客户占比约41%。

  以上10个城市,省外购房者占比最高,可以视为对外省人吸引力最大的10个城市。

  相比而言,郑州、合肥、长沙、武汉、成都等强省会城市,省外购房客户占比均不到20%,显示这些城市的影响力主要还是在省内,对省外的吸引力有限。

  特别是郑州、合肥,每100个购房者中外省人都不到10个, 占比不到深圳的1/10。

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  湖北人最爱买深圳,湖南人最爱买广佛

  那么,这些城市的购房客群具体来自哪里呢?贝壳研究院只发布了粤港澳大湾区5个重点城市的相关数据:

大数据告诉你:北上广深的房子,都被哪里人买了?

  省外购房者占比最高的全国十大城市,广东就占了5个,说明广东的移民指数,或者说对外省人的吸引力,远超其他省份。

  从购房客群的来源地来看,珠三角五个核心城市的房子,买家遍布全国各地,最远的有黑龙江和吉林,最近的有湖南和广西。其中,湖北、湖南、江西、河南四个省份的买家最多。深圳购房客群中,来自这四个省份的客户占比为41.6%,东莞购房客群中,来自这四个省份的占比为45.1%,比例甚至高于深圳。值得一说的是,湖北人最爱买深圳和珠海,湖南人最爱买广州、佛山和东莞。

  这个数据和珠三角的常住人口结构有一定差异,以下是根据《中国流动人口发展报告2018》统计的珠三角外省人人口排名:

大数据告诉你:北上广深的房子,都被哪里人买了?

  数据显示,湖南、广西、四川、湖北、江西、河南是珠三角外省人最大的六个来源地,其中湖北人、湖南人、江西人在珠三角购房的积极性最高,广西人、四川人在珠三角购房的积极性则相对不高。

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  广州人最爱买佛山房,深圳新居民潮汕多

  为了进一步摸清珠三角核心城市的购房客群来源,贝壳研究院还发布了如下数据:

大数据告诉你:北上广深的房子,都被哪里人买了?

  数据显示,深圳、东莞、广州外地购房者的第一大来源地,均是梅州,显示梅州人在珠三角购房的积极性很高。

  从深圳的外地购房者来源地来看,第一来源地为粤东地区,其次是湖南、湖南、江西,再然后是粤西城市,但不见广州都市圈的城市。

  从东莞的外地购房者来源地来看,其和粤西的联系度高于深圳,和粤东的联系度低于深圳。但奇怪的是,前10大来源地,没有看到深圳客。

  这说明,深圳新移民中潮汕民系较多,而东莞新移民则是广府民系较多。

  从广州的外地购房者来源地来看,第一大来源地为梅州和粤西城市,第二大来源为粤东城市,第三来源为湖南、湖北以及粤北城市。

  从佛山的外地购房者来源地来看,第一大来源地是广州,其次是粤西和粤北城市。

  从珠海的外地购房者来源地来看,第一大来源地为粤西城市,第二大来源地为粤东和粤北。值得一说的是,来自东北的齐齐哈尔,赫然在列。

  总体来看,广佛对省内人口的吸引力更强,购房客群中省内客户均超5成;珠海次之,省内客户占比超40%。而深圳、东莞的省内客户占比均未超过30%。

  关于广州和深圳在省内的辐射力对比,抖音在2018年曾发布这样一个大数据:

大数据告诉你:北上广深的房子,都被哪里人买了?

  来源:2018年抖音指数(仅对广东的抖音用户进行分析,结论仅供参考)

  这张图反映的抖音上的广东用户对广深两个城市的偏好,以珠江口为界,可谓泾渭分明,珠江口以西,可以划定为广州的“势力范围”,而珠江口以东则基本属于深圳的“势力范围”,唯有潮州和汕头例外,表现出对省城的更多偏好。

  众所周知,广东主要有三大民系,分为以广府民系、潮汕民系、客家民系。珠江口西岸大部分为广府片区,这一地区在地理、文化和语言上都跟广州更贴近。

  而珠江口东岸大部分为客家片区,这一片区和和深圳更亲近。根据改革开放前的《宝安县志》,原宝安县(今深圳)客家人占原住民的六成以上。

  三大民系中只有潮汕人对广深的偏好出现了分化,揭阳、汕尾更偏好深圳,而汕头和潮州更偏好广州。当然,这也只是相对的,毕竟潮汕商人在深圳的影响力也很大。

  注:本文引用的贝壳研究院和抖音的数据,都仅供参考。

  (本文作者介绍:城市规划与房产专家,自媒体城市战争创始人,华南城市研究会副会长。)

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